Em julho de 2026, a cidade de São Paulo chegou a 90.607 imóveis novos à venda. É o maior estoque da série de 36 meses que a Secovi-SP divulga, 42,2% acima de um ano antes. E isso aconteceu num mês em que as vendas ficaram 67,4% acima de julho de 2025.
Parece contraditório, mas não é. O estoque soma o que foi lançado nos meses anteriores e ainda não encontrou comprador, então ele cresce mesmo num mês de vendas fortes. Para quem incorpora, isso muda a pergunta principal: deixa de ser “quanto vou vender” e passa a ser “em quanto tempo”.
O que os números dizem sobre velocidade
O indicador que mede isso é a VSO, vendas sobre oferta: quanto do estoque disponível vira venda num período. Na pesquisa da Secovi-SP de julho, a VSO mensal ficou em 13% no Minha Casa, Minha Vida e em 6% nos demais segmentos. Traduzindo em prazo, o MCMV escoa o estoque em cerca de 8 meses. Os outros segmentos levam perto de 13.
No Brasil, o retrato da Abrainc-Fipe para o 1º trimestre de 2026 vai na mesma linha. A oferta final fechou março em 151.124 unidades, 9,6% acima do ano anterior, com duração estimada de 11,6 meses. No médio e alto padrão, a duração sobe para 14,8 meses.
Há ainda o estoque que já ficou pronto. Um levantamento da Órulo para o CIMI360, publicado pelo Portas em agosto, contou 30.085 imóveis novos concluídos e sem comprador em 11 regiões metropolitanas, somando R$ 38 bilhões em preço anunciado. Em Porto Alegre, Goiânia e na Grande Florianópolis, mais de um em cada quatro imóveis novos à venda já está pronto.
Quanto custa um mês a mais
Cada mês que uma unidade fica parada tem custo, mesmo que ele não apareça numa linha da planilha de vendas.
O primeiro é o custo do dinheiro. Com a Selic em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro, uma conta simplificada ajuda a dar a ordem de grandeza: uma unidade de R$ 800 mil que leva 12 meses a mais para vender representa algo como R$ 110 mil de custo de oportunidade, antes de qualquer outra despesa. Não é um número de balanço, mas mostra por que velocidade vale dinheiro.
O segundo aparece depois da entrega das chaves. Unidade pronta e sem dono paga condomínio e IPTU por conta da incorporadora. Não por acaso, campanhas que assumem esses custos por um período viraram ferramenta comercial. A Eztec, por exemplo, chegou ao fim do 2º trimestre de 2026 com cerca de 36% do estoque já pronto, contra 22,4% um ano antes, e ampliou campanhas desse tipo, segundo o Portas.
O terceiro é o distrato. A Abrainc-Fipe registrou 5.763 distratos no 1º trimestre, 41,4% a mais que no mesmo período de 2025, o equivalente a 11,4% das vendas. Cada distrato devolve uma unidade ao estoque, e o relógio volta a correr.
Onde o material de venda entra nessa conta
Preço, localização e crédito pesam mais que qualquer outra coisa na velocidade de venda. Mas existe uma parte que depende de quem vende: o tempo que o comprador leva para entender o que está comprando.
Como engenheiro civil, vejo esse atrito se repetir. O comprador não lê planta baixa, não sabe se o sol bate na sala da tarde e não consegue imaginar a vista do 9º andar. Cada dúvida sem resposta vira mais uma visita, mais uma semana, ou uma desistência silenciosa. Quanto mais estoque disputa o mesmo comprador, mais caro fica cada uma dessas semanas.
Algumas perguntas ajudam a medir esse atrito no seu lançamento:
- Quantas visitas o comprador faz antes de fechar? Se a resposta média é três, o material não está respondendo as dúvidas na primeira.
- O corretor consegue mostrar a vista e o sol de uma unidade específica? Se não consegue, a unidade de fundo e o andar baixo ficam para depois, e é justamente esse estoque que sobra.
- O material funciona sem o stand? Com estoque pronto, o decorado muitas vezes já não existe. O que sobra precisa vender sozinho, pelo celular do cliente.
- Quanto tempo leva para atualizar a tabela? Preço e disponibilidade desatualizados geram retrabalho na mesa de negociação.
Velocidade é o indicador que importa agora
Com estoque recorde em São Paulo e quase um ano de oferta no país, o lançamento que vende rápido não é só o mais bonito. É o que tira as dúvidas do comprador mais cedo e libera o capital antes. Essa é a conta que vale olhar antes do próximo lançamento.
Fontes
- Portas, “Estoque de imóveis em SP bate recorde” (16/09/2026), dados da Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário Secovi-SP de julho de 2026: portas.com.br
- Abrainc-Fipe, Indicadores Abrainc-Fipe do Mercado Imobiliário, dados até março de 2026: abrainc.org.br (PDF)
- Portas, “Estoque de imóveis novos prontos soma R$ 38 bilhões em 11 regiões” (07/08/2026), levantamento Órulo para o CIMI360: portas.com.br
- Portas, “Eztec eleva vendas, mas distratos e estoque pronto preocupam” (15/07/2026): portas.com.br
- Atlas Público, “Copom reduz Selic para 13,75% ao ano” (281ª reunião, 16/09/2026): atlaspublico.com.br