Uma compradora recebeu as chaves do apartamento e foi medir as paredes. Tinha planejado a marcenaria inteira com base no folder do lançamento, e o formato dos cômodos não era o que estava no papel. O projeto de móveis não cabia mais.
O caso foi parar no Tribunal de Justiça de São Paulo. A 4ª Câmara de Direito Privado, com relatoria do desembargador Alcides Leopoldo e decisão unânime, entendeu que a cláusula contratual que previa modificações não autoriza uma alteração substancial do imóvel. Chamou a mudança de “má prestação do serviço” e fixou R$ 10 mil de indenização por danos morais, segundo a reportagem do Consultor Jurídico de janeiro de 2024.
Até aqui, parece uma regra clara. Mas existe um segundo caso.
O juiz de Piracicaba que decidiu o contrário
Em 2021, outra moradora pediu indenização por ter recebido um apartamento diferente do mostrado em imagens decoradas da publicidade. O juiz Marcos Douglas Veloso Balbino da Silva, de Piracicaba, negou o pedido. O contrato dizia que as imagens publicitárias e os acabamentos não vinculavam a unidade a ser entregue de forma idêntica, e que a entrega seguiria o memorial descritivo. Como o que foi entregue estava de acordo com o memorial, não houve defeito na prestação do serviço.
Dois casos, dois resultados. Não é contradição: o que muda é a distância entre o que foi mostrado e o que foi registrado. No primeiro, a diferença era estrutural, no formato das paredes. No segundo, eram imagens decoradas e acabamentos, cobertos por cláusula expressa.
Na hora da venda, quase ninguém lê o memorial descritivo. O comprador lê a imagem. Ele fecha o negócio olhando o render, o folder, a maquete e, cada vez mais, o modelo na tela. O documento que decide a disputa depois é justamente o que ele menos consultou na hora de assinar, e é aí que nasce o conflito.
Duas decisões isoladas não formam jurisprudência, e este texto não é parecer jurídico. A utilidade aqui é outra: mostram onde a conversa costuma travar.
Onde isso encontra a digitalização do lançamento
Um modelo digital é, juridicamente e comercialmente, mais um material de venda. Só que muito mais convincente que um folder, porque o cliente anda dentro dele. Quanto mais realista o modelo, mais ele pesa na cabeça do comprador, e mais cuidado exige de quem o produz.
Os erros que costumam gerar retrabalho, e dor de cabeça depois, são quase sempre os mesmos:
- Partir do render, e não do projeto. Se o modelo nasce da imagem do marketing, herda o ângulo bonito e as liberdades do desenho. O modelo precisa nascer do projeto aprovado.
- Não amarrar a ficha técnica ao memorial descritivo. Metragem, acabamento e posição da unidade precisam bater com o que está registrado.
- Misturar o que é padrão com o que é ilustração. Mobiliário, paisagismo e acabamentos de decorado devem vir identificados como tal, de forma visível na tela.
- Esquecer de atualizar. Quando o projeto muda durante a obra, o modelo continua mostrando a versão antiga. É o equivalente digital do folder desatualizado.
- Não guardar versões. Se surgir uma discussão, é preciso saber o que estava no ar em cada data.
A regra que vale para o folder e para o modelo
Como engenheiro civil, aprendi que o que vira obra é o projeto, não o desenho bonito. A mesma lógica vale para a venda: o material que o cliente vê precisa poder ser rastreado até o documento que o sustenta.
É por isso que, ao digitalizar um lançamento, a ordem certa é projeto aprovado primeiro, modelo depois, e marketing por último. Quem inverte essa fila ganha um material mais bonito na semana do lançamento e uma conversa difícil no dia da entrega das chaves.
Fontes
- Consultor Jurídico, “Construtora deve indenizar por entregar imóvel diferente de propaganda” (02/01/2024), TJ-SP, Apelação 1007153-58.2022.8.26.0079: conjur.com.br
- Migalhas, “Imóvel entregue sem a decoração do folder não gera dano moral” (11/08/2021), processo 1011181-54.2021.8.26.0451: migalhas.com.br